深圳好了,惠州臨深也會好,惠州臨深好了,也會促進深圳更好

 

被自己忽悠買了大亞灣的房子,是自己說服自己的,是擁抱深圳還是如臨深淵,都是自已的選擇!

 

記錄一下買房邏輯思考,過幾年驗證一下自己的判斷。

 

一是、自己感覺現在的臨深片區尤其是惠州地區的房價水平較低,可能是國家給予新深圳人的最大福利所在?;蓐柎髞啚车貐^房子建得這么多、這么密、房價這么低(在沿海二線城市中肯定是低的),國家知道嗎?我想國家肯定是知道的。深圳住宅批建少、價格高,臨深批建多、價格低,可能就是一種宏觀調控。普通人也要盯著前海、福田的高價房,那是投資性需求和奢侈性需求,如同上海普通人想擠進外灘、陸家嘴,國家怎么可能滿足你呢?,F在整個深圳的住宅銷售量還不如大亞灣的銷售量,說明大多數深圳人還是務實地接受了在臨深置業的現實,雖然目前生活不便,但是置業成本比在一般的二三線城市還要低,還想怎么樣?

 

二是、臨深與環滬、環京有本質的區別。中國的治理模式是省為實體,最大最難打破的壁壘是省間壁壘。環滬(江、浙)、環京(河邊)與上海、北京屬于不同的省市,最大的問題是高考政策不一樣。上海嘉定的安亭和江蘇昆山的花橋完全連在一起,地鐵也通了,但是花橋的孩子要參加江蘇高考,永遠享受不到上海的高考政策。但是惠州的孩子與深圳的孩子享受的都是廣東的高考政策。從這一點上看,深圳戶籍含金量比京滬要低很多。從某種意義上說,大亞灣與坪山的差別,主要是體現在環境硬件上。從目前上看,坪山與惠陽、大亞灣沒有多大的區別,不應當有2倍的房價差。如果認同坪山的房價合理,那么臨深就是價值洼地。

 

三是、深圳的城市格局與京滬等完全不同。京滬是歷史形成的單中心布局,一環一環攤大餅發展。深圳是多中心輪動發展,城市格局分散,中心概念模糊。在此情況下,深圳外圍地區也有可能獨立發展出區域中心城區,形成相對獨立的城市運行體系。這樣,臨深地區與深圳實際活動中心的距離實際上是逐步靠近的。如果坪山也能成為副中心,那么臨深距離根本就不遠。

 

四是、惠陽大亞灣地區住宅天量供給是一個歷史階段,不可能長期持續的。長期低價出讓住宅用地,對一個地方政府來講,雖然可以在短期內獲得出讓金收益,但并不是真正合算的買賣。因為土地出讓是一次性的,但是房子賣出去之后,地方政府要管這些買房的人的吃飯、上學、看病、養老、交通出行、社會治安等一系列的問題,如果沒有穩定持續的稅收來源是撐不住的。因此,從惠州市土地利用規劃上看,在下一個十年內沒有安排一塊大亞灣的住宅用地出讓,可能是對前期政策的糾偏。后續將會有更多的土地用于產業發展,不會甘心于當睡城——因為運行管理睡城也是要花錢的。

 

五是、坪山未來的發展應該是可以預期的。前海等新區干的都是金融服務業,在泡沫經濟年代可以風光無限。但是現在形勢不同了,高大上的虛擬經濟不好搞了(很多寫字樓也租不出去了)。深圳要繼續保持發展增長,還得靠制造業。老片區經濟無法提供制造業發展的土地空間及從業人員的低成本生存條件。而在坪山等地區,深圳可以大力發展制造業等實體經濟,從業人員的居住生活保障就丟給惠州去解決好了,可以繼續保持低成本的競爭優勢。

 

六是、軌道交通將改變大亞灣地區入住率低的現狀。目前大亞灣如同空城,主要原因是深圳工作、大亞灣居住的通勤條件不能實現。2022年、2023年深圳地鐵14號線沙田站、深圳地鐵16號線田心站開通后,情況將會有質的轉變,從不可能變為可能,雖然需要接駁、辛苦不便,但對大多數工薪階層而言,能安家、能回家是重要的。

 

綜合來看,在臨深大亞灣買房,可能不是投資的最佳選擇,但應該也不會差。反正買了房至少要5-6年才能交易。到時候驗證一下自己今天的判斷。

 

其實臨深和深圳相輔相成,深圳好了,臨深也會好,臨深好了,也會促進深圳更好。

 

 

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